[부동산상식] 등기부등본에서 피해야 하는 등기사항들

[등기사항전부증명서]

  피해야 하는 등기사항들 

 

 

1. 소유권이전청구권 가등기

˙ '돈 주고 집을 샀지만 집주인 이름을 자기 이름으로 바꾸지 않고 그냥 전 집주인 이름으로 놓아두었다가 나중에 자기 이름으로 바꾸겠다'는 뜻의 등기

˙예) 집주인 B의 신용상태가 나빠서 집을 산 사람 A가 잔금을 치르기도 전에 압류가 들어와 그 집이 경매로 넘어갈 가능성이 클 때는 소유권이전청구권 가등기를 이용합니다. 이렇게 해두면 설사 뒤에 압류가 들어오더라도 소유권이전청구권 가등기가 앞선 순위이므로 집을 산 A는 자신이 치른 계약금과 중도금을 보호받을 수 있습니다. 그런데 그 사실을 모르는 C가 집주인 B에게 그 집을 샀다고 합시다. 소유권이전청구권 가등기를 해놓은 A가 나중에 B의 이름을 자기 이름으로 바꾸면 C는 A에게 집을 뺏기게 됩니다.

▶ 그러므로 소유권이전청구권 가등기가 되어 있는 집은 사면 안 됩니다!

 

 

2. 소유권이전금지 가처분

˙'집을 다른 사람에게 팔 수 없다'는 것을 알려주는 등기

˙이런 집은 돈을 주고 사더라도 자기 집이 되지 않습니다.

˙예) A가 B에게 돈을 빌려주었는데 B가 돈을 갚지 않는다면 A는 소송해서 자신이 빌려준 돈을 B에게 받아내야 합니다. 그런데 소송기간 중에 B가 자신의 건물을 팔아 도망을 갈 수도 있으므로 B가 마음대로 건물을 팔 수 없도록 A가 법적인 조치를 취하는 것이 소유권이전금지 가처분입니다.

 

 

3. 환매등기

˙'빌린 돈을 갚으면 집을 되돌려받는다'는 뜻의 등기

˙돈을 빌려준 사람이 돈을 빌려간 사람의 집을 샀더라도 그 사람이 약속한 기한 안에 돈을 갚으면 집을 되돌려줘야 합니다. 

 

 

4. 가압류

˙빚을 진 사람이 돈을 갚지 않고 자신의 재산을 숨기거나, 몰래 도망가거나, 빈번하게 주소를 옮긴다면 돈을 되돌려받기가 어렵습니다. 그러므로 돈 받을 사람은 사전에 이러한 일들이 벌어지지 않도록 조치를 취하는데, 이것이 '가압류'입니다.

˙가압류를 해놓으면 해당 재산을 빚진 사람 마음대로 팔 수 없습니다.

 

 

5. 압류

˙ 빌려준 돈을 되돌려받기 위해 빚진 사람의 특정 재산을 강제로 확보하는 조치

˙압류의 본래 취지는 빚진 사람이 해당 재산을 팔 수 없도록 권리를 박탈하는 데 있으며, 압류한 후에는 경매나 공매를 통해 해당 재산을 팔아 빌려준 돈을 되돌려 받을 수 있습니다.

▶ 압류˙가압류가 잡혀 있는 매물은 되도록 피하는 것이 좋습니다!

 

˙부득이하게 거래를 해야 한다면 계약서 특약란에 "매도인은 잔금 지급일까지 압류나 가압류를 모두 제거한다. 그렇지 않을 경우 계약은 무효가 된다"라고 명기해야 합니다. 또한 중도금은 제3자(에스크로 대리인)에게 맡겨두는 것이 안전합니다. 매도인이 잔금으로 압류나 가압류를 제거하고자 할 경우에는 채권자와 사전에 조율하게 하여 잔금 지급일에 채권자가 사전에 조율하게 하여 잔금 지급일에 채권자가 취하서를 가지고 직접 오도록 합니다. 이때 전부 취하하는지 반드시 확인해야 하며, 법무사와 함께 하는 것이 좋습니다.

 

 

6. 법정지상권

˙'토지와 토지 위의 건물 주인이 다를 경우, 토지 주인이 자신의 토지 사용을 이유로 아직도 경제적 가치가 있는 건물을 무조건 철거하는 것은 불합리하다'라고 해서 건물 주인에게 일정 기간 건물을 철거하지 않아도 되는 권리

˙법정지상권은 건물을 토지 위에 건출할 당시 건물 주인과 토지 주인이 동일인이었다가, 나중에 거래 과정에서 건물 주인과 토지 주인이 달라지는 경우에만 성립합니다.

▶ 법정지상권이 설정되면 자신의 토지라 하더라도 마음대로 사용할 수 없습니다!

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[출처: 부동산 상식사전(백영록)]