[부동산 경매 2천만 원으로 복마마 따라잡기] 당장 써먹는 경매의 모든 것

한마디로 부동산 경매 입문자가 쉽게 이해할 수 있도록

사례와 함께 설명해주는 책이다.

 

처음 경매에 대해 알고 싶을 때 부담스럽지 않은 두께로

전체적인 경매절차나 방법 등에 대해서

간단하게 알 수 있어서 선택하게 되었다.

 

 

꼭 도전하고 싶은 재테크 분야라서 열심히 공부해서
작게라도 시작해야겠다는 마음으로...! 열독!

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   작가 소개

안해진

유튜브 ‘복마마TV’를 운영 중인 유튜버이자 5개의 법인을 운영하고 있는 매일옥션 부동산그룹 대표이다.
https://www.youtube.com/c/%EB%B3%B5%EB%A7%88%EB%A7%88%EC%B1%84%EB%84%90/featured

복마마TV

 

28살의 젊은 나이에 완치 확률 4%의 대장암 말기 판정을 받으면서 인생의 큰 시련을 맞았던 그녀는, 기적적으로 회복했지만 무리한 사업 확장으로 또 한 번의 큰 시련을 겪게 된다. 두 번의 큰 시련을 겪었지만 부동산 법원경매를 통해서 인생의 터닝 포인트를 맞이하면서 경매의 여왕으로 성공했다.

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《 요약 정리 》

 

 

   1장. 나만의 포트폴리오 만들기

◈ 2천만 원 경매 포트폴리오
˙ 수도권 빌라(다세대 주택)를 추천
˙ 아파트에 비해 물건이 많이 나오고 경쟁도 덜 한다

◈ 5천만 원 경매 포트폴리오
˙ 1억 5천만 원 정도의 1층 상가를 추천
˙상가의 경우 주택 수에 포함이 되지 않으며 대출도 상대적으로 많이 나온다
◈ 1억 5천만 원 경매 포트폴리오
˙다가구 주택을 추천
˙ 건물 전체를 낙찰받기 때문에 전체적인 상태를 잘 확인해야 한다

 

 

   2장. 경매 입문하기

◈ 경매 절차 한 번에 이해하기
˙먼저 돈을 빌려 준 채권자가 법원에 경매를 신청한다
˙그다음 법원이 허락하면 경매를 진행하여 낙찰자를 선정한다
˙마지막으로 낙찰자가 살고 있는 사람을 내보낸다

① 경매신청 및 경맥개시 결정
② 배당요구의 종기 결정 및 공고
③ 매각의 준비
④ 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
⑤ 매각의 실시
⑥ 매각 결정절차
⑦ 매각대금의 납부
⑧ 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
⑨ 배당절차

 

◈ 어려운 경매 용어, 꼭 알아야 할 것만

˙경매: 부동산 물건을 사려는 사람이 여러 명일 때, 최고가로 입찰한 사람에게 낙찰되는 것
˙강제경매: 소송에 승소하여 그 판결문을 가지고 경매가 이루어지는 것
˙임의경매: 채권자가 채무자의 부동산에 설정한 근저당을 근거로 소송없이 바로 경매에 들어가는 것
˙등기: 부동산 거래의 안전보장을 위해 부동산의 권리내용, 물권변동의 사실과 내용을 등기부에 기재하는 행위
˙가등기: 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해 두는 등기
˙감정인: 법원의 명령을 받아 부동산의 가격을 책정하는 사람
˙감정평가액: 감평평가사가 조사한 내용을 바탕으로 책정되며, 보통 현재 시세 대비 80~90%가 감정가로 정해짐
˙등기 촉탁: 예외적으로 법률 규정이 있는 경우 법원 및 그 밖의 관공서가 등기소에 촉탁하여 등기하는 경우
˙인도명령: 부동산을 점유하고 있는 세입자나 전 집주인에게 부동산을 인도하라는 경고장
˙말소기준권리: 경매물건을 낙찰받을 경우 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 가리는 기준이 되는 등기
˙경매기입등기: 제삼자에게 압류 및 경매의 사실을 알리기 위한 등기
˙대항력: 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미
˙매각기일: 경매법원이 목적 부동산에 대하여 실제 매각을 실행하는 날

 

 

   3장. 성공의 시작은 좋은 물건 검색부터

◈ 경매 물건 검색하는 방법
① 매일옥션 사이트에 접속

http://www.maeilauction.co.kr/​

② 무료 회원가입
③ 경매검색 방법: 종합검색
˙소재지 입력
˙감정가 입력
˙부동산 종류 선택

◈ 좋은 물건 고르는 방법
① 주택
˙공급과 가격 변화를 체크하자
˙수요를 파악하자(일자리, 교통, 학군, 인프라, 자연환경)

② 상가
˙임대 시세 조사 방법: 네이버 부동산을 활용
˙ 배후세대가 1,000세대 이상 있으면 운영해 볼 만한 좋은 상가
˙내가 잘 모르는 지역은 네이버 거리뷰를 활용

③ 토지
˙밸류맵으로 가격 확인
˙ 건축이 불가능한 토지에는 투자하지 말자!
▶ 개발제한 구역(그린벨트), 군사제한 구역, 문화제 보호 규제지역
˙ 맹지투자는 될 수 있으면 피하자!
▶  2m 이상 토로에 접해 있어야 지자체에서 건축 허가를 내준다
˙ 축사, 묘지, 철탑, 쓰레기매립장, 발전소 근처의 토지는 피하자!
˙경매초보라면 지분투자는 피하자!
˙정부규제가 많아진 농지 말고 임야 투자에 집중하자!
▶  계획관리지역이 가장 좋고 보전산지보다는 준보전 산지를 선택
˙도로보다 깊이 꺼진 토지는 피하자!

 

 

   4장. 권리분석 타파하기 Ⅰ

◈ 경매 투자의 3원칙
˙쉽고, 권리분석이 명확한 물건부터 도전하라!
˙‘임장’은 선택이 아니라 필수이다!
˙많이 유찰되었다고 좋은 물건이 아니다

◈ 경매 정보 사이트에서 권리관계 확인하기
˙법원에서 무료로 공개하는 ‘매각물건명세서’ 서류 확인
① 최선순위 설정일자
˙말소기준권리
② 현황조사 및 임차인의 권리신고내역
˙임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금이 있는지 파악
③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
˙배당을 요구하지 않은 선순위전세권 및 담보가등기, 가압류, 가처분 등 낙찰자에게 인수되는 권리를 확인
④ 비고란
˙유치권, 법적지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 주 인수되는 사항이나 특별매각조건을 반드시 체크

◈ 등기부등본의 구성
˙부동산이 태어났을 때부터 현재까지를 모두 기록한 공적문서
① 표제부
˙해당 부동산의 지번과 지목, 구조 등 현황이 나와 있는 부분
˙위치가 어디이고 어떤 용도로 사용되고 있는지, 면적은 얼마이고 어떤 구조로 되어 있는지 알려 주는 현황
② 갑구
˙해당 부동산의 소유자가 누구이며 그동안 누구의 소유였는지에 대해 나와 있는 부분
③ 을구
˙경매에서 가장 중요한 권리관계를 보여 주는 부분
˙저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등 소유권 이외의 권리가 기재
˙소유자가 이 건물을 담보로 얼마의 대출을 받고 있는지 알 수 있음
˙낙찰받게 되면 채권자들이 어떤 순서로 배당금을 받아가게 될지, 갚아야 할 빚은 없는지 등을 확인
˙가장 중요한 것은 말소기준권리를 찾아내는 것

 

 

   5장. 권리분석 타파하기 Ⅱ
◈ 등기부등본 파악하기
˙인터넷 등기소에서 발급가능
˙말소기준권리 찾기(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매개시 결정등기)
˙근저당권이 대부분의 경우 말소기준권리가 됨

◈ 절대 놓치면 안 되는 전입세대열람
˙집근처 가까운 주민센터로 가면 발급가능
˙임차인의 대항력 유무를 확인

◈ 매각물건명세서 → 빠르게 훑어보기
˙법원에서 제공하는 문서로 정말 바쁜 경우에, 등기부와 전입세대열람을 확인할 수 없을 때, 꼭 확인하고 입찰에 들어가기

 

 

   6장. 발품 없는 경매는 없다
◈ 임장, 어떻게 해야 할까?
˙ 관심이 가는 물건이 있다면 일단 지도부터 확인하기

 

◈ KB부동산: 실거래가를 조회
˙원하는 물건과 그 주변의 시세를 파악
▶ 대략적인 금액을 파악한 뒤에는, 실제 부동산 중개업소를 통해 추가적인 조사하기
˙건물 / 환경 / 비용

 

 

   7장. 입찰 준비부터 낙찰까지

◈ 법원경매 입찰 방법
˙10시 이전까지는 법원에 방문하여 입찰표와 입찰봉투를 받고 여유롭게 입찰을 하길 권함
① 법원 도착하면 일정 변경 확인하고 입찰표 작성
② 기일입찰표, 입찰봉투, 보증금 봉투 총 3가지 용지 받기
③ 모두 작성한 뒤 입찰봉투에 기일입찰표와 보증금 봉투를 넣고 제출하면 입찰 끝

 

◈ 공유자 우선매수 청구권
˙부동산 공유자에게 나머지 지분을 매수할 수 있는 우선권을 주는 제도
˙공유자는 최고 매수신고가격에 해당 지분을 인수할 수 있음
▶ 단, 입찰일에 법원에 참석해야 함

◈ 차순위 매수신고
˙최고입찰가와 비교하여 보증금 10%이하로 입찰가격이 차이가 날 때 신고 가능
˙최고가 매수신고인인 낙찰자가 잔금을 미납했을 경우 차순위 매수신고인이 해당 물건이 낙찰자가 될 수 있음

 

 

   8장. 낙찰받고 내 집이 되기까지
◈ 낙찰받고 한 달 안에 처리해야 될 것들
˙토지(전,답)은 일주일 안에 반드시 농지취득 자격증명원을 발급받아 법원에 제출해야 한다
˙낙찰 후 한달 안에 처리해야 될 가장 중요한 것은 ‘잔금 납부’이다

◈ 대출받을 때 확인해야 하는 것
˙금리(고정금리 / 변동금리)
˙중도상환 수수료
˙대출기간(1년 단위 / 3년 이상)
˙상환방식(만기일시 / 원금균등 / 원리금균등)
˙채무승계 여부
˙추가상품

 

 

   9장. 알고 보면 쉬운 명도
◈ 명도확인서

˙낙찰자가 세입자에게 써 주는 것으로 원활하게 명도가 완료되었다고 확인해주는 문서

˙살고 있는 사람이 세입자인 경우 명도확인서와 인감증명서로 원만하게 해결이 가능하다
˙세입자가 법원에서 보증금을 배당받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요하다
˙명도확인서는 이사 가는 날 이사가 완료된 것을 확인하고 줘야 한다는 점을 명심하자

◈ 인도명령

˙잔금을 납부할 때 함께 진행
˙보통 법무사를 통해서 등기를 할 때 인도명령도 함께 진행하게 된다
˙인도명령 이후에 강제집행을 할 수 있기 때문이다
˙인도명령은 낙찰대금 완납 후 6개월 이내에 신청

◈ 강제집행
˙법원에 인도명령서를 제출한 상태에서 강제집행을 신청한다
˙강제집행 신청 > 강제집행 계고 > 강제집행

 

 

   10장. 돈 버는 알짜 인테리어
◈ 인테리어의 필요성

˙인테리어는 경매를 마무리하는 중요한 단계이자 수익을 극대화할 수 있는 수단

◈ 인테리어 비용은 얼마나 들까?
① 아파트
˙30평대 아파트 기본 수리비는 업체에 따라 상이하지만 창호(샤시)를 포함해서 대략 천만 원 정도
② 빌라(다세대 주택)
˙20평대 기준으로 도매 및 장판, 욕실, 보일러 등 기본수리 비용은 250~300만 원을 예상

 

 

   11장. 복마마의 경매 투자 노하우
◈ 경매 투자를 소액으로 시작해야 하는 이유
① 처음에 시작하기 가장 좋은 물건은 빌라(다세대 주택)
˙경매 물건이 많기 때문에 비교적 쉽게 다른 물건들과 비교가 가능하다
˙ 전세가 잘 나가기 때문에 투자금이 묶일 염려가 없다
② 두번째 추천하는 물건은 소액 아파트
˙세대 수가 500세대 이상은 되어야 한다는 것

∴ 처음에는 소액 빌라나 아파트로 시작해서 경매를 몸으로 겪어보는 것이 중요하다!

 

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