[재테크상식] 부동산투자의 기초지식과 현 부동산 대책

부동산투자에 대한 기초 지식

 

 

 

---

  재건축투자와 갭투자_아파트투자의 양대산맥

 

1. 재건축투자
• 재건축은 30년 이상 된 노후 아파트를 몽땅 허물고 새롭게 그 위에 아파트를 짓는 과정입니다.

• 재건축투자란?

① 앞으로 이 아파트가 재건축되어 값이 비싸질 것 같다
② 지금 재건축 예정인데 완공되면 더 오를 것 같다
2가지 경우를 기대하고 아파트를 사는 것입니다.

- 서울 지역의 경우, 웬만하면 아파트를 새로 지으면 값이 올랐으니 지금도 재건축투자는 꾸준히 인기있는 투자 방법입니다.

2. 갭투자
• 갭투자는 전세가와 매매가의 차이만 부담하여 투자하는 방식입니다. 전세를 안고 집을 사는 부동산 투자 방법이라고 할 수 있습니다. 무조건 적은 돈으로 큰 수익을 얻는 방법은 아니라는 점을 미리 알고, 깡통 전세를 조심해야 합니다.

*깡통전세: 전세가격 밑으로 매매가격이 하락하는 것
▶ 세입자가 나간 이후 다음 세입자가 구해지지 않으면 집을 팔아도 전세금을 마련해주지 못함

 

 

  빌라(다세대주택)투자_재개발에 투자

• 재개발 사업은 빌라와 연립 등 소형 주택들이 밀집한 노후 주거 지역을 다 허물고 아파트를 새로 짓는 것입니다. (뉴타운)

• 재개발에 투자하는 방법
① 앞으로 이 동네에 아파트 타운이 들어올 것 같다
② 재개발 사업이 완료되면 여기 값이 오를 것 같다
는 기대를 하고 투자를 합니다.

※ 세부적으로 들어가면 분양 자격이 있어 누구는 아파트를 배정받을 수 있고 누구는 없다는 식으로 구분될 수도 있습니다.

 

 

  오피스텔투자_오직 수익률만 보고 가자

• 오피스텔투자는 오피스텔을 사서 월세를 받는 것이 핵심입니다. 동시에 그게 끝! 오피스텔을 산다는 것은 "전 무조건 월세만 받으면 됩니다"라는 뜻입니다.

 

 

  상가투자_수익률 vs 가격상승, 하나만!

• 상가투자도 월세만 잘 받으면 끝인 투자입니다. 다만 상가는 그 입지와 상권에 따라 임대료를 올리고 월세 상승분만큼 매매가격도 올라갈 수 있습니다. 반대의 경우에는 몇 달 동안 세입자를 구하지 못해 공실로 유지되어 손해를 입을 수도 있습니다. 일반적으로, 수익률이 안정적(기타지역)이거나 나중에 가격이 오르거나(서울 및 수도권지역) 둘 중 하나를 선택합니다.

 

 

  토지투자_1000% 복불복

• 토지투자는 경우의 수가 너무 많습니다. 완전 무쓸모인 토지만 일단 피해야 합니다.

 

[주의할 점]
1. 맹지
- 해당 토지에 도로가 접하지 않은 경우입니다. 이는 곧 '농사만 지으세요'라는 뜻입니다. 건물을 올리거나 집을 짓는 것이 법적으로 불가합니다.

2. 기획부동산
- 도로 없는 맹지를 싸게 사서 순진한 사람들에게 비싸게 파는 업체들입니다. 법적으로는 문제가 없지만, 윤리적으로는 문제가 많은 업체라고 할 수 있습니다.

 

※ 종합부동산세(종부세)
- 부동산을 보유하고 있는 소유주 중에서 공시가격이 일정기준(6억원)을 넘으면 추가로 납부해야 하는 세금입니다.

 

[종합부동산세 계산법]

▶ 보유하고 있는 모든 주택의 가격을 합쳐서 6억원(1주택자는 9억원)을 넘는 초과분에 대해 세율을 적용해서 계산한다!
- '저 종합부동산세 내는 사람입니다' 라고 하면 최소 집값이 10억원을 훌쩍 넘는 부동산 부자라고 생각하면 됩니다.

*공시가격: 세무당국이 과세 기준으로 삼는 가격입니다. 특별히 땅에 대한 공시가격은 공시지가입니다. 주택 공시가격은 토지와 건물 가격이 모두 합쳐진 가격으로 재산세, 종합부동산세 등 보유세 과표로 사용됩니다.

 

[문재인 정부의 부동산 대책]
문재인 정부는 부동산에 대해 강력한 대책을 연이어 발표함으로써 '더 이상 부동산을 투기 대상으로 삼지 말라'라는 강력한 메시지를 보내고 있습니다. 2020년 1월 가준으로, 그간 발표된 부동산 대책들입니다.

출처: 연합뉴스

 

9·13 대책_부동산 시장을 향한 핵펀치

① 종합부동산세 인상!
- 소유하고 있는 부동산의 전체 가격이 일정 기준을 넘을 경우 세금을 추가로 내는 것인데, 정부는 이 세금을 올림으로써 부동산 소유에 대한 부담을 늘리도록 했습니다.

② 주택임대사업자 대출 제한!
- 주택임대사업자에 대한 대출 비율을 기존 80% 에서 40% 로 제한함으로써 규제를 강화했습니다.

• 이 대책으로 부동산 시장은 잠깐 위축되는 모습을 보였으나 다시 상승했습니다.

---

12·16 대책_부동산 대책의 과감한 끝판왕

12·16 부동산 대책

① 세금인상!
- 부동산을 가지고 있는 사람에게는 재산세가 붙습니다. 이 재산세를 산정하는 기준이 '공시가격'인데, 대략 시세의 80%정도에 맞춥니다. 하지만, 앞으로 정부는 공시가격을 시세에 근접하게 산정하여 시세대로 세금을 계산하게 될 예정입니다.
- 일정 규모 이상의 부동산을 가지고 있는 사람을 대상으로 하는 '종합부동산세'도 올릴 예정입니다. 세금 인상에 대한 한도를 올려 비싼 집을 가지고 있는 사람에 대해서는 집을 가지고 있는 동안 계속 높은 세금을 내도록 하는 정책입니다.

② 대출규제 더 강화!
- 세금으로 현재 가지고 있는 사람에 대해 규제를 한다면 앞으로 가질 사람에 대해 수요를 미리 차단하고자 하는 정책입니다. 15억원이 넘는 주택에 대해서는 주택담보 대출 자체가 아예 불가능하고, 9억원을 넘는 주택에 대해서는 집값의 20%까지만 대출을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 동시에 전세대출을 통한 부동산 투기를 막고자, 전세대출을 받은 사람이 9억원 남는 집을 사는 경우 대출을 회수할 예정입니다.

---

[출처: 월급쟁이 재테크 상식사전(우용표)]