경매(Auction)란?
사람들이 모여 있다가 물건이 나왔을 때 마음에 들면 계속 선을 들어서 가장 비싼 값을 부른 사람이 물건을 낙찰받는 방식입니다. 부동산 경매는 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)에게서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도입니다. 즉 나라에 "내 돈 돌려받게 해주세요."라고 신청하는 것입니다.
경매의 장점
1. 시세보다 저렴하다!
- 경매의 가장 큰 장점은 부동산 가격이 시세보다 훨씬 싸다는 점입니다. 물건이 한 번씩 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되니, 두 번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다. 감정가 자체도 시세보다 저렴합니다.
*유찰: 입찰을 한 결과, 낙찰이 결정되지 아니한 것(무효)입니다. 주로 응찰자들이 제시한 가격이 이미 정해 놓은 가격에 모두 미달하여 낙찰자를 가리지 못한 경우입니다.
2. 권리 관계를 국가가 정리해준다
- 경매에서는 부동산에 대한 권리 관계를 공권력이 깨끗하게 정리해줍니다. 다만, 법원에서 해결해주지 않는 몇 가지 권리 관계에 있어서 '권리 분석' 과정이 필요합니다.
3. 부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다
- 경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행합니다. 경매 절차를 위반했거나 미흡한 경우에는 문제가 된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시합니다.
경매의 단점
1. 시세보다 높은 가격에 살 수도 있다
- 경매는 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰시켜주는 것이므로, 시세보다 비싸게 산다고 해서 법원이 굳이 막지는 않습니다.
2. 입찰금을 손해 볼 수도 있다
- 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다. 낙찰이 되지 않았을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려주지만, 문제가 있는 물건을 낙찰받았을 때는 눈물을 머금고 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다.
3. 권리 관계가 복잡한 경우가 있다
- 경매에 나온 물건들은 부동산 문제에 대해 당사자끼리 원만하게 해결하지 못한 것들입니다. 즉 정상적인 방법으로는 해결하지 못해서 법으로 해결하려는 부동산인 것입니다. 그러므로 일반적인 부동산보다 권리 관계가 훨씬 복잡할 수도 있습니다. 특히 문서에 나타나지 않는 권리 관계에 더욱 주의해야 합니다.
*유치권: 공사 대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것
▶ 유치권은 문서에는 나타나지 않습니다!
[대표적인 경매 정보 사이트]
• 스피드옥션
• 태인경매정보
• 지지옥션
• 대법원 법원경매정보
경매 4단계 완전 정복
우리나라의 부동산 경매는 아무도 모르게 각자 값을 적은 다음 가장 높게 가격을 쓴 사람이 낙찰받는 방식입니다. 그러다 보니 제대로 된 가격을 써내는 것이 무엇보다 중요합니다.
1단계. 대법원 법원경매정보 방문하기
- 제일 먼저 내가 원하는 부동산이 경매에 나왔는지, 금액은 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 대법원 법원경매정보에 들어가면 나라에서 실시간으로 업데이트해주는 경매 정보를 확인할 수 있습니다.
2단계. 물건의 기본 정보 확인하기
- 경매 물건은 사이트에서 '경매물건 > 물건상세검색'을 통해 쉽게 찾을 수 있습니다.
• 감정평가액: 감정평가사들이 정해놓은 해당 부동산의 최저 매각가격입니다. 그리고 경매가 시작될 때 1차로 부르는 최저 금액의 기준이 되기도 합니다. 감정평가액보다 최저 매각가격이 낮다면, 한 번이상 유찰되었음을 의미합니다.
3단계. 경매의 꽃, 권리분석하기
- 권리분석이란 해당 부동산에 대해 샅샅이 뒤져서 문제 될 것이 없는지 미리 검토하는 것입니다. 법원 경매에서 권리분석의 기준이 되는 조서는 매각물건명세서입니다.
이 문서를 통해 소멸하거나 인수되는 권리를 판단할 수 있습니다. 매각물건명세서를 확인하고 문제가 없어서 낙찰을 받은 후에 문제가 발생하면 낙찰불허가신청을 해서 보증금이나 잔금을 되돌려 받을 수 있습니다.
※ 가장 안심할 수 있는 방법은 자가 거주하다가 은행 빛을 갚지 못해 경매로 나온 아파트를 고르는 것입니다. 세입자 문제도 없고, 복잡한 금전 관계도 없기 때문입니다. 하지만, 이런 집들은 경매에 잘 나오지 않고, 나온다면 인기가 많아 낙찰가가 높습니다.
4단계. 법원경매 입찰하기
- 정해진 양식에 내용을 기재하여 제출한 뒤, 발표를 기다리면 됩니다.
[경매 입찰 순서]
• 경매 법원 도착 ▷ 입찰 게시판 확인 ▷ 사건 기록 열람 ▷ 입찰 서류 작성 ▷ 입찰함에 입찰 봉투 투입 ▷ 입찰 마감 ▷ 개찰 및 최고가 매수자 결정 ▷ 입찰 종결 ▷ 낙찰 또는 비낙찰
※ 경매 물건 알짜정보 확인 방법: 감정평가서
- 해당 물건에 대해 왜 그 가격으로 감정했는지, 입지 여건은 어떤지를 상세하게 적어놓았기 때문입니다. 감정평가서는 이해관계 없이 오로지 사실만을 양심적으로 작성한 것이기 때문에 믿을 만합니다.
[출처: 월급쟁이 재테크 상식사전(우용표)]
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