[365일 월세 통장] 꼬박꼬박 월세 받는 8가지 습관

 

 3. 365일 꼬박꼬박 월세 받는 8가지 경매 습관

* 1단계: 물건분석
• 시장 흐름과 물건 가치를 동시에 보라
- 일단 무조건 많이 봐야 안다
- 내가 살고 싶은 집이 좋은 집이다
- 사이트를 열어놓고 시세를 분석하여 낙찰 가격을 예상하기
- 지도를 통해 주변 상권 및 학군, 업무지구 등을 파악하고 로드뷰와 위성뷰를 살펴보기

※ 물건분석할 때 살펴봐야 할 웹사이트
1. KB부동산(리브온)
2. 국토해양부 실거래가 공개시스템
3. 네이버 부동산

*2단계: 현장조사
• 현미경으로 관찰하듯
- 휴가도 즐기고 임장도 하는 일석이조 현장조사
》 5~7개 정도의 물건을 동시에 볼 수 있도록 주변 물건을 묶어서 임장 여행

• 하루 만에 끝장내는 임장 노하우
》아침 일찍 도착해 점유자를 만남
》관리실에 들러 평균 관리비와 아파트 전반에 대한 정보
》중개소를 들러 주변 아파트 시세와 수요를 조사
》점심 후, 관공서와 수리업체를 만나 부차적인 조사
》지역 맛집에 들러 저녁을 먹으면서 신중하게 투자고민

※ 반드시 세입자 확인(아침 출근 전이나 저녁 퇴근 후)

 

 *3단계: 입찰
• 19, 39, 69! 낙찰가 선정의 비밀
- 목표 수익률부터 확실히 정하라/'최소 수익률'
- 엑셀을 이용해 '낙찰가 자동 계산표' 만들기
》수익률, 각종 비용(세금, 법무비용, 수리비, 명도비용, 금융비용) / 최저가, 적정가, 최고가 낙찰가 입력

• 낙찰을 결정 짓는 마지막 관문, 심리싸움
- 마지막까지 입찰장 분위기를 살피며 준비한 입찰표 3개 중 하나를 선택
- 모인 사람의 수, 해당 물건의 입찰 열기를 추정하며 현장에서 즉석으로 결정
- 분위기에 휩쓸려 낙찰가를 수정하지 말도록 하자

 

☆입찰표 작성할 때 주의할 점☆
1. 입찰금액이 다른 사람들에게 보이지 않도록 신중하게 작성한다.

2. 입찰가액과 보증금약을 바꿔쓰지 않도록 주의한다.
- 입찰가액은 자신이 낙찰받고자 하는 금액이고, 보증금액은 최저가액의 10%다.

3. 0을 하나 빠뜨리거나, 더 쓰지 않도록 두 세번 확인한다.

4. 입찰금액을 잘못 쓴 경우에 수정할 수 없으니, 새로 입찰표를 작성해야 한다.

5. 입찰봉투를 제출하기 전, 마지막으로 꼼꼼히 한 번 더 확인한다.

 

*4단계: 경락잔금대출
• 레버리지를 이용해 수익을 극대화하라

- 경락잔금대출은 지역의 각 부동산에 따라, 시기에 따라 대출 금액과 한도가 달라진다. 그러므로 입찰을 준비하여 그때그때 대출 조건에 대해 알아보는 편이 가장 정확하고 안전하다.

 

 

☆경락잔금대출 조건 체크리스트☆
1. 제2금융권을 적극 활용한다.
- 신협, 새마을금고

2. 최저 대출 금리보다는 최대 대출 금액을 따진다.
- 주기적으로 은행 대출 정책과 규제책, 이율 등에 관심
- 대출을 최대한 많이 받아두는 것이 추후 매도를 할 때 장점이 되기도 함 》자금이 부족한 매수자는 대출을 많이 승계받을 수 있는 물건을 찾기 때문

3. 다가구 주택을 담보로 대출을 받을 때는 '방공제'를 확인해야 한다.

- 방공제: '방빼기' / 주택우선변제보증금 공제
- 주택담보대출을 받은 집주인이 빚을 갚지 못하는 경우 경매가 진행되는데, 그 과정에서 소액 임차인은 임대차보호법에 의해 보증금이 일정 금액 이하라면 은행보다 먼저 돈을 받게 된다.
》후순위로 밀리는 상황에서 경매 낙찰가마저 크게 떨어지는 경우, 은행은 빌려준 돈을 경매로 받지 못하는 경우가 생기므로, 최우선 변제금액을 제외한 금액을 대출해주는 것이 바로 방공제다.

- 하지 않는 편이 좋다

4. 중도상환수수료가 없고 채무 승계 시 상환 조건이 없는 상품, 만기 일시상환 상품이 좋다.

5. 추가적으로 저렴한 소개 수수료와 이율이 낮은 곳, 감정수수료와 출자금, 공제금 등을 따로 받지 않는 곳, 화재나 건강보험 등 따로 상품을 가입하지 않아도 되는 곳을 찾는다.

*5단계: 명도
- 명도: 낙찰을 받은 사람이 자신의 소유가 된 재산을 점거하고 있는 사람을 내보내는 '합법적 행위'

 

☆원만한 명도를 위한 3가지 원칙☆
1. 유비처럼 삼고초려한다.
- 첫 방문 때 만나지 못했다면 연락처와 용건만이라도 간단히 쪽지로 남겨둔다.

2. 강철 같은 정신력으로 무장한다.
- "싫다"라는 말을 들어고 확답으로 생각하지 말고, 협상 과정의 당영한 단계쯤으로 생각한다.
- 계속 두드리다 보면 결국에는 해결된다.

3. 투자에는 냉철한 판단력만큼이나 '진심'과 '온기'가 필요하다는 사실을 잊지 않는다.
- 점유자의 입장에서 최대한 이해하려고 노력한다. 대화를 통해 점유자가 원하는 것이 무언인지를 간파한다.

 

*6단계: 리모델링
• 시세보다 비싸게 팔리는 셀프 리모델링의 마법
- 전체 도배와 장판, 욕실 배수 공사는 전문업체에 맡기기
- 종합 인테리어 업체보다 각각 전문 업체에 전화해 개별 견적을 받는 편이 더 저렴하다.
- 은은한 질감이 느껴지는 고급스러운 실크벽지 추천
- 벽지와 조명이 가격 대비 가장 효과가 확실한 아이템
- 주방과 욕실에 많은 정성 기울이기 》극적인 변화 효과

 

*7단계: 매매임대계약
• 월세 1000만원 받는 매매와 임대 타이밍
- 단기매매투자 + '중장기 가치 투자'의 중요성

 

☆계액 플랜☆
1. 낙찰받은 후 먼저 임대 계약부터 맺는 것
- 자본금이 필요한 시기에만 전세, 대부분 월세로 계약
- 수요가 풍부하고 개발호재가 기대되는 지역은 매매하지 않고 일단은 보유하며 임대

2. 보유한 지 1~2년 정도가 지나면 매매 타이밍을 꾸준히 체크하는 것

☆매매타이밍☆
•타이밍1. 목표 금액에 도달하면 곧바로 매매한다.
- 목표 금액에 도달했을 때, 해당 물건의 지역에 호재가 생기면 2년 더 보유하는 것을 검토한다.
•타이밍2. 공급 초과가 예상되면 무조건 매매한다.
•타이밍3. 가치 투자할 물건은 5년 이상 보유한다.

》 '매매는 원하는 타이밍에, 임대는 공실이 없도록 해야 한다'

 

*8단계: 절세
- 모르겠으면 그냥 세무서나 국세청에 물어봐라

•부동산 매매사업자의 장점
1. 필요경비 인정 범위가 넓다
- 보통 사업자는 5월에 종합소득세 신고
- 총수입 금액에서 필요경비를 제외
- 매출원가, 판매 및 일반 관리비, 영업 외 비용 등을 필요경비로 인정받아 그만큼을 절세할 수 있다
- 이자비용이 필요경비로 인정

2. 부가가치세 면세사업자를 신청할 수 있다
- 다만, 면세사업자로 등록하면 매매할 수 있는 부동산에 제한이 생긴다
- 수도권에 소재하는 주택일 경우, 전용면적 85㎡(약 33평)이하의 물건만 해당
- 수도권 외 지역 중 도시지역이 아닌 읍•면 지역에 소재하는 주택이라면 전용면적 85㎡(약 33평)이하의 물건만 해당
- 1월에 사업장현황조사와 5월에 종합소득세 신고납무만 하면 되어 편리

3. 다주택을 보유해도 특정 조건에서 양도할 때 세금이 중과되지 않는다
- 부동산 매매사업자가 보유한 지방의 꼬마 아파트는 세금을 계산할 때 '주택 수'에서 제외된다는 사실
》다주택자로 분류되지 않는다
》 수도권 및 광역시외의 지역에 소재하는 기준시가 3억원 이하 주택은 양도를 할 때 주택 수에서 제외

4. 매매사업자는 이월결손금 공제도 가능하다
- 결손금: 과세 기간의 총수입보다 필요경비가 더 많아 초과금액이 발생한 경우, 즉 손실액에 해당하는 금액
- 해당 과세 기간에 발생한 결손금과 이월된 결손금이 합산되어 사업적 손해가 발생했을 때, 이월괸 결손금을 즉시 납부하지 않고 10년간 이월해서 공재해주는 것