[부동산상식] 부동산 펀드와 리츠로 간접 투자하기

일반적으로 부동산 투자에는 많은 돈이 필요합니다. 그러나 부동산 펀드나 리츠를 이용하면 소액으로도 부동산 투자가 가능합니다.

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  부동산 펀드와 리츠

 

 

1. 부동산 펀드 (REF: Real Estate Investment Trusts)

˙투자자로부터 받은 자금으로 부동산에 재투자하는 부동산투자신탁

˙투자전문기관이 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 운용하여 수익을 배분하는 간접투자 방식

→ 리츠와 공통점

˙2001년에 도입된 리츠보다 다소 늦은 2004년부터 시작되었는데도 불구하고 더 빨리 성장

→ 부동산 펀드의 주무부처인 금융위원회가 부동산 시장 활성화에 집중해 왔다면 리츠의 주무부처인 국토교통부는 규제에 집중해왔기 때문

 

 

[어떤 점이 다를까?]

˙파산이나 시장 침체 등으로 시공에 문제가 발생하면 대출형이나 직접 개발형 부동산 펀드의 경우 원리금 회수가 어려워짐

→ 부동산 펀드에서 리스크가 높은 대출형이나 직접 개발형 등은 감소세

→ 임대형은 안정성이 높아 전체 부동산 펀드의 절반 이상을 차지

 

 

[부동산 펀드의 종류]

종류	운용방식
대출형	아파트, 상가 등을 개발하는 회사에 자금을 빌려주고 대출이자를 받아 수익을 얻는 방식
임대형	오피스텔이나 빌딩 등을 매입한 후 임대료로 수익을 얻는 방식
직접 개발형	직접 개발에 나서서 분양하거나 임대하여 수익을 얻는 방식
경, 공매형	법원 등이 하는 경매나 자산관리공사 등의 공매 부동산을 매입한 후 임대나 매각으로 수익을 얻는 방식

[출처: 주택산업연구원, 교보증권 리서치센터]

 

 

2. 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)

˙수익구조는 건물을 매입하거나 지은 뒤 임대하여 그 수익을 배당하는 구조

˙임차인이 일반적으로 5~10년 정도 장기로 계약하기 때문에 6~8%의 안정적인 수익이 보장

˙투자한 부동산을 팔면 많은 시세차익도 볼 수 있음

˙BUT! 임차인이 도중에 임대차계약을 해지하면 배당수익률이 떨어지고, 금리가 상승하면 리츠의 가치가 떨어질 위험

→ 반대로 금리가 내려가는 상황이라면 리츠의 가치는 높아짐

 

 

[리츠의 종류]

종류	운용방식
미분양 리츠	미분양 주택에 투자
대토개발 리츠	공익사업시행 시 보상으로 받은 토지의 개발사업에 투자
주택개발 리츠	LH의 미분양된 토지에 개발하는 주택에 투자
하우스푸어 리츠	하우스푸어 주택에 투자
임대주택 리츠	임대주택에 투자
공공임대 리츠	LH로부터 택지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설˙임대
수급조절 리츠	LH분양 용지를 매입하여 임대주택을 건설˙공급한 후 시장여건에 따라 분양전환

 

[리츠의 강점] 수익성과 유동성!

① 비교적 적은 돈으로도 대형 부동산에 투자 가능

② 자산관리 회사에 운용을 맡기므로 관리가 편리

③ 취득세와 등록세를 감면(50%)받으므로 직접 투자보다 수익성이 좋음

④ 부동산을 증권화하여 증권거래소에 상장하므로 유동성이 우수

⑤ 개발사업에 필요한 자금을 자본시장에서 일반국민 또는 기관투자가로부터 직접 조달할 수 있어 자금조달이 쉬운 편

 

 

[정부는 리츠의 활성화를 원한다!]

˙리츠가 부동산 투기억제 및 기업의 원활한 구조조정 방안으로 공모화를 통해 부동산에 쏠린 유동자금을 끌어올 수 있다는 점에서 앞으로 리츠에 대한 규제를 완화

˙일반인(근로소득자, 개인사업자 등)도 리츠에 쉽게 투자할 수 있도록 하는 등 상장 리츠에 대한 지원 정책을 확대할 계획

→ 계획의 일환으로 정부는 2019년 9월 11일에 공공시설 운영 사업자 모집 시 공모 우대, 세제 혜택, 투자 정보 확대 등의 내용을 담은 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 발표

 

 

[투자자 입장에서 보는 펀드와 리츠의 차이점]

˙리츠: 상장이 이루어지기 때문에 소액(공모가 밴드: 신한알파리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 이리츠코그랩 등)으로도 투자가 가능

˙펀드: 대부분 환매특약 등이 존재하므로 주식이나 채권보다 현금화가 어려운 반면, 리츠는 펀드보다 환금성이 좋음

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[정보 출처: 부동산 상식사전(백영록)]