[365일 월세 통장] 매일 월세 받는, 부동산 경매 비법

 

 

 

 3. 빠르고 안전하게 수익을 만드는 꼼꼼언니의 경매 비법

*경매가 만만해지는 3가지 기본기
[1] 권리분석이 명확한 것부터 도전하라
- 권리분석: 그 집에 어떤 사연이 얽혀 있는지를 알아보는 과정
- 등기부등본 / 법원의 매각물건명세서
- 자신이 원하는 집을 골라 나열한 다음, 복잡한 사연이 있어서 어렵거나 위험해 보이는 것들만 피하기

[2] 경매의 기본은 '현미경 현장조사'다
- 물건을 선정하기 위해서 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 '수요와 공급'이다
- 임장: 인터넷을 통해 사전조사를 마친 다음 현장으로 가는 것 / 기본 중의 기본
- '무조건 수요가 많고 상대적으로 공급이 적은 곳'
- 상대적으로 관심이 덜 집중되는 지방의 물건들은 더 꼼꼼리 시세와 수요를 조사
》되도록이면 현장에서 세입자는 꼭 만나고 돌아오기
》실제로 거주하고 있는지 파악

 

[3] 절대 로또를 찾지 않는다

- 큰 한방을 노리는 것보다 작은 것부터

 

※ 알면 좋고 피하면 더 좋은 특수물건
• 유치권: 공사 대금을 받지 못한 공사업자가 집주인에게 공사한 집을 넘겨주지 않는 권리
》유치권이 설정된 물건을 낙찰받을 경우 명도가 어려울 수 있으니 신중하게 접근
• 법정지상권: 토지와 건물의 소유주가 다를 때 건물의 소유주가 토지를 이용할 수 있는 권리
》한마디로 건물 주인 따로, 땅 주인 따로인 경우에 설정되는 권리로 분쟁의 소지가 있음

 

* 반드시 수익을 내는 5가지 경매 투자 법칙
[1] '수요는 풍부하고 공급이 부족한 곳을 찾는다'
- 학교와 직장 근처
》대학교 인근 꼬마아파트, 일자리 많은 산업단지 지역
- '2년 후 시장이 어떻게 변화할지'를 미리 점검하거 접근

[2] 스마트&스피드 투자법
- 투자 고수에게 미래 가치를 보는 안목을 배우자
- 명도부터 계약까지 무조건 빠르게 움직여라
》대략 2~4년 정도 보유하는 것을 추천
》아파트는 준공 이후 15년, 빌라는 10년 넘어가면 여러가지 문제가 발생

[3] 냉혹한 현실을 이기는 실전 투자 경험
- 자기가 직접 소유해보고 관리해봐야 모든 경매의 과정을 제대로 습득할 수 있다

[4] 남도 '내 편'으로 만드는 파트너십의 기술
- 전국 각 지역에 제휴 파트너를 만들어두면 문제가 생길 때마다 직접 갈 필요가 없다
》계약은 중개사나 관리인에게 맡기고, 수리는 관리인과 공사업체에 맡기면 됨
》투자 물건에 대한 새로운 정보는 다른 투자자들과 제휴

[5] 어떤 상황에서도 이기는 부자 마인드
- 긍정의 마인드
- 담대한 마음가짐 》추진력
- 집을 꼭 부동산에서 사야 한다는 고정관념

 

*생각보다 간단한 경매 입찰 과정
1. 입찰보증금은 입찰 전날까지 반드시 '수표'로 준비
- 보증금은 최저매각금액(매각을 허가하는 최저의 가격으로 그 금액에 미치지 못하는 매수 신청에 대해서는 매각이 허락되지 않는다)의 10% 이상이므로 10만원 또는 100만원 단위에서 올림 해 수표 한 장으로 가져가야 함
- 물건 수대로 준비 + 여분의 보증금 미리 챙기기

2. 입찰표와 입찰보증금, 관련 서류를 체크리스트와 대조하면서 꼼꼼히 3번 확인
- 수취증은 받은 즉시 지갑에, 돌려받은 입찰보증금은 되도록 바로 은행에 입금

3. 반드시 입찰 과정을 머릿속으로 상상하며 연습
- 내가 낙찰자로 호명되어 기쁨을 맛보는 마지막 순간까지 상상

 

※ 경매 사이트
• 법원경매정보(무료)
• 네이버경매(일부 유료)
• 스피드옥션(유료)

 

☆돈 되는 아파트를 찾는 7가지 기준☆
1. 꼬마 아파트
2. 저평가 지역
3. 소액투자 가능지역(지방)
4. 대학가
5. 산업단지
6. 고용 인구 증가 지역(공공기관 및 기럽 이전 지역)
7. 1인 가구 유입 지역 *

 

*영원한 희소가치1. 대학가 꼬마 아파트
- 수요가 마르지 않는 곳, 지방 국립 대학교

*영원한 희소가치2. 산업단지 꼬마 아파트
- 임대소득과 매매차익, 동시에 다 가져라
- 호재가 분명한 곳은 살 때보다 팔 때가 더 중요하다

 

☆꼼꼼언니의 월세 부자되는 6단계 시크릿 체크노트☆
1. 한눈에 보는 경매 절차표
2. 현미경 현장조사를 위한 체크리스트
3. 이기는 낙찰가 자동 계산표
4. 입찰 당일, 낙찰 마인드셋 체크리스트
5. 명도, 공사, 계약까지 꼼꼼 관리 체크리스트
6. 보유물건 종합관리노트 작성법