[오늘부터 건물주] 초보자에게 쉽고 친절하게 알려주는 부동산 경매비법

 “이제, 월급 대신 월세 받자!”라는 말만큼

달콤한 말이 어디있을까.

흔히들 생각한다. 

모아둔 돈이 많아야만

투자를 할 수 있고 건물주가 될 수 있다고..

 

그만큼 경매투자라는 것은 다가가기 어려운,

소수의 사람들만 할 수 있는 것이라고 단정지었고

멍청하게도 나는 못할 것이라고 생각했다.

 

오늘부터 건물주

 

하지만 이 책의 저자는

 ‘단돈 500만 원만 있으면

월세 받는 건물주가 될 수 있다’라는 메시지를

직접 실천하고 불과 1년만에 멋진 건물주가 되었다.

 

그리고 무엇보다도 경제적인 자유라는 의미에 대해서

다시 한번 생각하게된, 의미있는 책이었다...! 

 

부동산 경매를 통해 최소한의 노동으로 돈을 벌고,

돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만들어보자.

이것은 돈과 시간을 동시에 벌 수 있는 방법이다!

 

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[ 저자 소개 ]

 

   제이든 (채병도)

 

경제적 자유를 얻기 위해 27세에 부동산 경매를 시작한 후 투자 1년 만에 부동산 3채를 매입했다. 물리치료사로 일하던 지극히 평범한 사회 초년생이 월세 받는 건물주가 되어, 서른 살이 되던 해 중간 은퇴를 했다.
12만 명이 구독한 유튜브〈내성적인 건물주〉 채널은 특히 내성적인 부동산 투자자들을 위한 노하우와 조기 은퇴에 대한 현실적인 이야기를 담고 있다. 탈잉에서 ‘부동산 경매로 월급 대신 월세 받기’라는 클래스를 진행하며 많은 사람들과 함께 건물주로 향하는 길을 걷고 있다.

 

● 유튜브 : 〈내성적인 건물주〉

https://www.youtube.com/channel/UC_E6vjoKo8QQAjKLRlxZtzw/featured

 

내성적인 건물주

 

● 카페 : cafe.naver.com/jadentip

https://cafe.naver.com/jadentip

내성적인 건물주 : 네이버 카페

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[ 내용 요약 ]

 

∇ 1. 내성적인 건물주 

˙ 돈과 시간을 둘 다 벌 수 있는 방법은 없을까?

˙ 일을 안 해도 먹고 살 수 있는 최소한의 환경을 만들자

˙ "절대로 한계를 스스로 만들지 말고, 먼저 가능성을 찾아봐. 알지 못했던 세상이 존재하고 있을 거야."

 

 

∇ 2. 당신도 건물주가 될 수 있다! 

◈ 투자를 시작하기 전 알아야 할 것

˙ '자산'은 '내가 일을 하지 않아도 돈을 벌 수 있는 시스템'을 말한다.

˙ 부동산은 지속성, 가속성, 수익성을 갖고 있다

◈ 당신이 몰랐던 경매의 비밀

˙ 경매란?

- 채무자의 부동산으로 경매를 진행하여 집을 판 돈이 발생하면 채권자에게 돈을 대신 갚아주는 제도

˙ 장점

① 부동산을 시세보다 저렴하게 살 수 있다

② 대출을 더 잘 받을 수 있다

③ 회사 일과 병행이 가능하다

 

◈ 레드오션을 이기는 차별화 전략
˙빌라를 선택한 이유

① 연식이 있는 빌라는 소액으로 투자할 수 있고 수익률이 높다

② 회사를 그만두기 위한 일정 소득이 목표였기 때문에 매도 여부는 전혀 상관이 없다

③ 월세를 받다가 재개발이나 재건축이 들어갈 경우 그때 팔면 된다

 

 

∇ 3.  알아두면 돈이 되는 경매 지식! 
◈ 흔들리지 않기 위한 준비물

① 투자금

- 지상층 빌라는 1천만~3천만 원 정도

- 반지하의 경우 500만~1,500만원 정도

- 대상을 정하고 여유 있게 준비하자

② 마인드 세팅

- '대출' 원금은 최대한 늦게 갚는 게 좋다

- '명도'는 두려운 것이 아니다

- '공실' 기간을 3~6개월 정도로 예상한다

- '투자자'는 문제를 해결하는 사람이다

③ 고정 소득

- 회사를 다니면서 병행하면서 시작하기

④ 실전 공부

- 실전에서 바로 쓸 수 있는 이론만 공부하고 경험쌓기

⑤ 실행력

- 작은 목표를 세우고 이뤄가면서 자신감을 높이고 경험쌓기

 

《 경매 기본 용어 》
˙채권자: 돈을 빌려준 사람
˙채무자: 돈을 빌린 사람
˙임대인: 공간을 빌려준 사람
˙임차인: 돈을 지불하고 공간을 빌린 사람
˙등기부등본: 건물에 대한 모든 역사가 적인 문서
˙감정평가사: 사진만 체크
˙현황조사서: 현재 상황을 조사한 것으로, 가볍게 참고
˙매각물건명세서: 법원이 물건에 대한 내용을 말해주는 문서로 제일 중요
˙유찰: 가격이 떨어졌다는 뜻
˙말소: '소멸'과 같은 말로 완전히 지워졌다는 뜻
˙다가구주택: 건물의 주인이 딱 1명
˙다세대주택: 호실별로 주인이 다름

 

◈ 경매 사이트 이용 방법

① 사건번호: 이 집의 고유번호

② 매각기일: 이날 이 시간에 와야지 경매에 참여할 수 있다는 뜻

③ 소재지: 조사하는 집의 주소와 층수

※ 제지층: 반지하

④ 용도: 다세대(빌라) / 아파트 / 다가구

⑤ 대지권 / 전용면적

- 전용면적은 실평수(내가 거주하는 공간만을 뜻함)

- 분양면적은 다른 사람들과 공용으로 이용하는 곳인 주차장이나 복도 등을 모두 포함하는 면적

⑥ 채권자 / 채무자 / 소유자 / 매각대상

- 밑에 '매각대상'을 확인해보기

- '토지/건물일괄매각'이라는 것은 토지와 건물 둘 다 팔겠다는 뜻

⑦ 감정가 / 최저가 / 보증금

- 감정가: '이 정도 시세가 되겠구나'하고 감정한 가격

- 최저가: 해당 매각 기일에 경매 시작가

- 보증금: 경매에 참여할 수 있는 최소 조건(일반적으로 최저가의 10%)

⑧ 면적

- 대지권, 건물 면적, 빌라의 총 층가 해당 층수

- 보존등기: 이 집이 태어난 날

⑨ 임차인 정보

- 현재 그 집에 거주하고 있는 사람에 대한 정보

- 집에 등기된 권리 내용

⑩ 관련 문서 및 지도

- 집 근처에 뭐가 있는지 인프라를 확인할 수 있음

 

 

∇ 4. 알면 돈 벌고 모르면 돈 잃는다!
◈ 개념 및 용어 정리

① 권리분석: 낙찰자가 책임질 게 있는지 없는지를 판단하는 단계(등기부등본, 임차인)

② 말소기준권리: 인수와 소멸을 따지기 위한 기준

˙(근)저당, (가)압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위 전세권자

˙가장 빠른 날이 말소기준

˙말소기준을 기준으로 앞의 날짜들은 인수, 뒤의 날짜들은 소멸

◈ 등기부등본 권리분석 10초 컷

˙매각물건명세서를 통해 해당 물건을 낙찰받았을 때 인수가 되는 권리가 있는지 없는지 확인

◈ 부동산 몰라도 알아야 하는 임차인 권리

① 대항력: 집주인에게 본인의 계약 기간과 보증금을 보장받을 수 있는 권리

- 최소 조건: '점유'와 '전입신고'

- 전입신고가 말소기준보다 빨라야 대항력이 인정됨

② 최우선변제권: 임차인의 대항력이 없어도 보증금 중 일정 금액을 받을 수 있는 권리

- 지역, 임자인의 보증금 범위에 따라 달라짐

- '말소기준 설정일'을 기준으로 봐야 함

◈ 간단한 임차인 권리분석

˙경매 사이트 요약 확인, 매각물건명세서 재확인

◈ 대항력 있는 임차인 권리분석

① 말소기준을 찾는다

② 말소기준보다 전입신고를 빨리 했으면 대항력을 가지고 있다

③ 배당신청을 배당종기일 안에 신청했는지 여부를 파악한다

▶ 만약 임차인이 배당종기일 안에 배당신청을 안 했다면 낙찰금이 아닌 낙찰자에게 돈을 받겠다고 말한 것과 같기 때문에 이 물건은 주의해야 한다!

 

《 접근 금지 물건 》

1. 대항력이 있고 배당신청을 안 한 경우

2. 대항력이 있고 배당신청을 했으나 확정일자가 늦어 배당을 다 못 받는 경우

3. 대항력이 있고 배당신청까지 했는데 확정일자가 없는 경우

 

《 접근하기 좋은 물건 》

1. 전입신고가 말소기준보다 늦어서 대항력이 없는 경우

2. 전입신고를 안 하고 확정일자만 받은 경우

3. 대항력이 있는 임차인 배당신청을 했고 확정일자가 빨라서 낙찰금에서 배당을 다 받는 경우

4. 현재 채무자(소유자)가 살고 있는 경우

 

 

∇ 5. 직장 다니며 좋은 물건 찾아보자!
◈ 인터넷으로 끝내는 물건 조사 방법

① 감정평가서와 인터넷 지도를 이용하여 집의 상태, 주변 환경, 교통 등 인프라를 확인한다

② 인터넷과 부동산을 이용하여 시세를 조사한다

③ 직접 부동산 현장에 가서 상태를 확인한다(임장)

◈ 하루 만에 끝내는 시세 조사

① 인터넷 조사: 방 구하기 플랫폼 이용

② 전화 조사: 손님인 척 시나리오를 만들고 전화

◈ 여행하듯 입장하기
① 건물 외관 및 내부

② 대중교통

③ 주변 부동산 시세

④ 주변 공실률

 

 

∇  6. 법원에 입찰하러 가보자!
◈ 경매 실전 입찰 방법

˙입찰 전 확인 사항

① 법원 위치

② 경매 날짜와 시간(매각기일)

③ 보증금

 

˙본인 입찰 시 필요한 서류

+ 본인 도장, 신분증

- 매수신청보증봉투: 보증금을 넣는 봉투

- 기일입찰표: 보증금액, 입찰가, 본인의 정보를 작성하는 서류

- 입찰봉투: 매수신청보증봉투와 기일입찰표를 담는 봉투

 

◈ 머릿속으로 그려보는 경매 절차

˙입찰 주의 사항

- 신분증 꼭 챙기기

- 보증금은 미리 준비하기

- 서류를 미리 여러 장 챙겨가기

- 입찰가와 보증 금액을 반대로 쓰지 않도록 주의하기

 

˙법원 시뮬레이션

① 법원의 위치를 전날에 재확인하고 아침에 경매법정 잘 찾아가기

② 입찰장에 가서 비치되어 있는 서류를 잘 챙기기(매수신청보증봉투, 기일입찰표, 입찰봉투)

③ 내용을 작성하고 (인)이라고 적혀 있는 곳은 모두 본인의 도장찍기

④ 입찰봉투 안에 매수신청보증봉투, 기일입찰표를 넣고 봉한 다음 접수처에 제출하고 수취증 받기

⑤ 입찰 시간이 종료되면 직원들이 사건번호 순서대로 부르기 시작

- 먼저 입찰자 수를 이야기해주고 입찰 가격이 낮은 순서대로 불러준다

- 최고가 매수인은 마지막에 말해준다

⑥ 최고가를 적은 사람은 신분증과 도장을 들고 앞으로 나가기

- 직원이 낙찰 영수증을 준다

※ 낙찰 영수증은 나중에 대출을 할 때나 법원사건을 열람할 때 필요

⑦ 패찰된 사람들은 본인의 신분증과 수취증을 가지고 좌측 맨 앞에서 보증금 바로 돌려받기

 

 

∇ 7. 소액으로도 투자할 수 있는 이유!
◈ 부자들만 알고 있는 대출 이용법

˙경매 대출은 다르다

- 경락잔금대출은 감정가 기준

- LTV(Loan To Value): 대출 금액을 부동산 가치로 나눈 것

→ '얼마를 빌려줄까?'

- DSR(Debt Service Ratio): 연 총 부채(원금+이자)를 연 수입으로 나눈 것

→ 연봉 대비 1년 총 부채가 얼마인지

→ '이 사람이 빌린 돈을 갚을 수 있을까?'

◈ 실수하면 끝! 대출 계산 방법

˙비규제 지역 기준

① 감정가 × 70%(LTV) - 방공제(소액임대차보증금=최우선변제금)

② 낙찰가 × 80%

- 1번과 2번 중에서 더 낮은 금액으로 대출이 나온다

- 임차인 최우선변제금을 볼 때는 말소기준 설정일로 확인하는 게 맞지만

대출을 계산할 때는 현재를 기준으로 표를 확인해야 한다는 것

 

★ 방공제 면제권

- MCI 2회, MCG 2회, 총 4회를 받을 수 있다

- MCI는 개인에게 주는 것

- MCG는 세대에게 주어지는 것

◈ 돈 벌어주는 대출 조건 비교

˙법무사를 통해서 대출 비교

① 거치 기간이 긴 것이 좋다

② 대출금이 많은 것이 좋다

③ 금리가 낮은 것이 좋다

 

∇ 8. 복잡한 거 싫어하는 나만의 명도 노하우!
◈  명도 노하우

① 임차인의 연락처

- 낙찰을 받고 바로 연락처 얻으러 가기

② 문자로 기록 남기기

- 명도와 관련해 세입자에게 어떤 조건을 설명할 때

③ 명도하는 날 체크리스트를 뽑아가기

 

《 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 방법 》

① 우선 집을 비워야 한다

- 낙찰자에게서 명도확인서와 인감증명서를 받기

- 배당기일에 법원에 가서 서류를 제출하고 돈 돌려받기

② 낙찰자와 재계약을 하고 내용에 따른 보증금을 낙찰자에게 준다

 

◈ 강제집행에 대한 모든 것
˙직접 가지 않고 명도하는 비결

- 강제집행: 법원에서 집을 비워주는 일(명도)을 대신 해준다

- 강제집행 비용은 약 평당 10만원

 

˙강제집행 절차

① 인도명령 신청을 한다

- 인도명령: 부동산을 명도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권으로, 법원이 채무자 등 현 점유자에게 내리는 명령

- 인도명령은 낙찰 대금을 납부하고 나서 6개월 이내에 신청 가능

② 인도명령 신청 후 일정 기간이 지나면 인도명령이 난다

- 강제집행을 신청하고 싶을 때 신청

- 직접 법원에 가서 신청하거나 법무사 대행(수수료 약 15~25만원 정도)

③ 강제집행 신청까지 마치면 담당 집행관에게 전화가 온다

- '계고장': 기한 안에 집을 비워주지 않으면 강제집행 하겠다'는 경고문

④ 강제집행을 진행한다

- 담당 집행관과 보조원들, 본인 그리고 증인 2명이 동행

⑤ 명도가 완료되며, 짐은 창고에 보관된다

- 창고 보관료는 보통 낙찰자가 지불

 

∇ 9. 시간은 금, 효율적으로 관리하자!
◈ 가성비 좋게 인테리어 하는 방법

① 인터넷을 검색해 여러 업체 중에서 마음에 드는 곳 3~4군데를 정하고 전화를 건다

② 집을 수리한 다음 임대를 내놓을 예정이라고 말한 뒤 견적을 요청한다

→ '깔끔하고 저렴하게' 수리하고 싶다고 말하면서 항목별로 견적 요청

③ 가장 저렴한 곳으로 진행한다

◈ 의외로 단순한 임차인 구하기

① 방 구하기 플랫폼(다방, 직방, 피터팬)을 이용한다

② 공인중개사 사무소에 직접 내놓는다

→ 주소, 보증금/월세, 관리비, 평수, 방 구조, 비밀번호, 특징 등을 단체문자로 전송

 

◈ 가장 행복한 임대차계약 방법 및 관리
˙ 임대차계약의 2가지 방법

① 공인중개사 사무소에서 계약하는 경우

- 본인의 신분증, 도장, 중개 수수료만 챙기기

② 임차인과 직접 계약하는 방법

- 인터넷에서 임대차계약서 양식을 다운받아 미리 출력하기

- 인터넷 등기소에서 등기부등본을 발급받아 챙겨 가기

∴ 임대차계약서 2부, 등기부등본 1부, 본인 신부증과 도장

 

∇ 10. 이제는 말할 수 있다!
◈ 경매 낙찰가 맞추는 비결

˙ 인근 매각 물건과 해당 번지 사례 이용하기

- 인근 매각 물건: 평균적인 낙찰률 추측 가능

- 해당 번지 사례: 조사하고 싶은 건물 안에서 경매로 나왔던 물건들을 모아두는 것

 

˙모의입찰을 하는 구체적인 방법

① 비규제 지역 중 선호하는 지역에서 마음에 드는 물건을 고른다.

② 경매 정보지를 읽으며 법원, 매각기일, 용도, 평수, 층수, 연식 등 기본 정보를 파악한다.

③ 물건에 문제가 있는지 없는지 권리분석을 한다.

④ 감정평가서 사진으로 건물의 외관, 내부 구조도를 참고하고 지도를 통해 집 주변 인프라를 확인한다.

⑤ 방 구하기 플랫폼이나 공인중개사 사무소를 통해 시세 조사까지 끝낸다.

⑥ 입찰가를 정하기 전에 부대비용을 산정한다. (취득세, 법무사 수수료, 수리비, 이사비, 대출 이자 등)

⑦ 대출금 및 월 이자, 부대비용까지 반영한 뒤 수익률을 계산하고 입찰가를 정한다.

⑧ 매각기일에 경매 사이트에 들어가 결과를 확인한다. (입찰가를 비교)

◈ 초보자가 피해야 하는 케이스

① 위법 건축물

- 말 그대로 건물에 불법으로 덧붙여 축조하거나 개조한 부분이 있다는 뜻

② 유치권

- 부동산에 이득이 되는 비용을 지출했을 때 지출 비용을 변제받을 때까지 이를 유치할 수 있다는 말

③ 법정지상권

- 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우

④ 일부 매각이나 건물만, 토지만 매각

⑤ 공부상 표지와 실제 호수가 다른 경우

- 도면에 표시된 호수와 실제 현관문 호수가 다르다는 말

◈ 골칫덩어리 반지하?

① 남들이 꺼려한다(경쟁률↓)

② 수요가 꾸준하다

③ 월세 수익률이 높다

④ 재개발과 재건축의 기회가 있다

◈ 가장 걱정되는 부동산 세금
˙버는 만큼 내는 세금

- 취득세: 부동산 등의 자산을 취득한 이에게 부과되는 세금

- 종합소득세: 개인에게 발생되는 각종 소득을 종합하여 과세되는 소득세(5월)

- 재산세: 일정한 재산에 대하여 부과되는 세금(7월, 9월)

- 종합부동산세: 부동산 보유 정도에 따라 세금의 비율을 달리하여 초과하는 금액에 대하여 과세되는 세금

→ 1주택자 제외하고 가지고 있는 주택의 합계 공시가격이 6억 원이 넘으면 초과분에 대해 발생하는 세금

- 양도소득세: 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금

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